Колонка эксперта Апартаменты в законе: рынок между жильем и гостиницей. Дарья Канева — основатель и генеральный директор DSS Consulting
Рынок апартаментов в России переживает момент истины.
Формат, который долгие годы считался одним из самых прибыльных и свободных от бюрократии, внезапно оказался в правовом вакууме.
Ужесточение законодательства в гостиничной отрасли и обязательная классификация проектов разделили рынок на тех, кто готов играть по новым правилам, и тех, чьи объекты теперь вне закона.
От свободы к серой зоне
Десять лет назад апартаменты стали почти магическим словом для девелоперов, считает основатель и генеральный директор DSS Consulting Services Дарья Канева.
В отличие от жилья, этот формат позволял строить без социальных обязательств: без детсадов, школ, благоустроенных дворов и других элементов, требуемых от жилой застройки. Апартаменты можно было реализовывать быстрее, с меньшими согласованиями и налоговыми издержками.
Результат не заставил себя ждать: сотни проектов в Москве, Петербурге и крупных регионах строились на «нежилищных» документах, но фактически использовались как жилье.
Девелоперы продавали их инвесторам и конечным пользователям под видом альтернативы квартирам. Этот бум позволил сектору стремительно вырасти, но заложил системную мину замедленного действия — полное отсутствие правовых оснований для проживания.
Гостиничная юрисдикция и новые правила игры
Сегодня апартаменты официально отнесены к гостиничной отрасли. Это значит, что к ним применяются нормы, действующие для гостиниц: обязательная классификация, определенные стандарты по инфраструктуре, метражу и планировке, а также требования к наличию сервисных функций.
Такая мера призвана навести порядок и выстроить цивилизованный рынок.
Но проблема в том, что новые нормы распространяются только на объекты, введенные в эксплуатацию. Все, что строилось раньше, оказалось вне правового поля.
В результате рынок наполнился «гибридными» проектами — формально гостиницами, фактически жилыми домами без возможности легализации.
Финансовый парадокс: кредиты по жилым моделям
Ключевой сбой системы — в финансировании.
Несмотря на законодательные изменения, банки продолжают выдавать кредиты девелоперам по жилым моделям. Заемщика оценивают не по конкретному проекту, а по финансовой устойчивости всей компании. Гостиничные стандарты при этом не учитываются.
Формально наличие отельного оператора считается гарантией того, что проект соответствует нормам.
Но в реальности этот критерий не работает: на рынке слишком мало российских операторов с опытом управления инвестиционными форматами. В итоге банки формально выполняют требование, а девелоперы продолжают реализовывать проекты, которые в будущем не пройдут классификацию.
Риски инвесторов и девелоперов
Для рынка это оборачивается цепной реакцией.
Проекты, не прошедшие классификацию, теряют ликвидность: их нельзя продавать как жилье, использовать в арендных схемах или перевести в жилой фонд. Инвесторы, купившие такие апартаменты, оказываются с активом, который нельзя ни зарегистрировать по месту жительства, ни эффективно сдать в аренду.
Для девелоперов это означает зависшие площади, невозможность привлечения полноценного оператора и репутационные потери.
Фактически рынок оказался в ситуации, аналогичной долевому кризису 2017–2019 годов: спрос есть, проекты строятся, но юридическая база не поддерживает реальность.
Что нужно менять сейчас?
Чтобы ситуация принципиально изменилась, точкой контроля должны стать не постфактум проверки введенных объектов, а этап выдачи проектного финансирования и разрешений на строительство (РНС). Именно на этом уровне банки и регуляторы должны оценивать соответствие проекта гостиничным стандартам, его экономику и жизнеспособность в конкретной локации.
«Если оценивать проект как гостиничный с самого начала, девелоперы будут проектировать и строить исходя из понятных нормативов и реальных финансовых моделей, а не создавать юридические гибриды», — подчеркивает Дарья Канева.
По ее словам, только внедрение таких критериев на уровне проектного финансирования позволит сделать рынок прозрачным и предсказуемым. Это обеспечит банкам понятные риски, инвесторам — защищенность, а отрасли — цивилизованные правила игры.
Рынок апартаментов не исчерпал себя. При грамотной системе регулирования формат может остаться важной частью рынка недвижимости — особенно в деловых кварталах, туристических зонах и регионах с высокой мобильностью населения.
Но для этого необходим переход от формальной классификации к полноценной системе стандартизации и финансового контроля.
Пока этого не произойдет, формат апартаментов так и будет существовать между двух миров — жилья и гостиницы, не относясь ни одному из них
Интересные статьи:
► «Портрет отельера»: Товмас Дарбинян, управляющий отелем Риксос Красная Поляна Сочи
► Крымский туризм 2025: рекорды, тренды и вызовы для владельцев малого бизнеса
► «Отель на практике»: когда «душа» встречается с «цифрой»
Хотите больше актуальной и эксклюзивной информации?
Подписывайтесь на Телеграм канал ►
Подписывайтесь на Телеграм канал ►
—
Источник